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步入城鎮(zhèn)化中后期階段，城市發(fā)展開始面臨新的問(wèn)題和形勢(shì)。例如，城市也面臨開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。

“十四五”規(guī)劃明確提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)。今年3月，“城市更新”，首次寫入政府工作報(bào)告。

目前，北京、上海、深圳、廣州、廈門、天津等多地在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出，要實(shí)施城市更新行動(dòng)。

所謂城市更新，是指為改善城市人居環(huán)境、傳承城市歷史文脈、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高城市土地效率、促進(jìn)城市功能發(fā)揮和保障城市公共利益等，對(duì)城市破舊、低效、危險(xiǎn)的存量建設(shè)進(jìn)行整治改善、盤活利用和活化提升的活動(dòng)。

實(shí)施城市更新行動(dòng)，對(duì)全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展意義巨大。

然而，一些地方在推進(jìn)城市更新過(guò)程中出現(xiàn)計(jì)劃大規(guī)模拆除舊城舊區(qū)、大規(guī)模砍老樹等有悖初衷的傾向。

值得注意的是，城市更新不是淺層次的建筑物更新迭代，更包含著全人群多元需求，兼顧居住條件改善、歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市功能提升、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等復(fù)合性功能。

“過(guò)去，經(jīng)濟(jì)建設(shè)、大項(xiàng)目上馬對(duì)空間的訴求太強(qiáng)烈。”李宇嘉說(shuō)，城市外延擴(kuò)張受約束時(shí)，就想到對(duì)老城區(qū)大拆大建，這樣就可以給大項(xiàng)目、房地產(chǎn)、城市地標(biāo)騰出空間。“背后往往是地產(chǎn)發(fā)展、固定資產(chǎn)投資，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市政績(jī)?！?/span>

▲北京東五環(huán)外一處城市空地。圖/趙慧

從土地供應(yīng)方面看，主城將以城市更新為主，原則上以修繕保護(hù)為主，控制主城城市天際線，控制容積率，非必要不得新建，新建需要報(bào)批。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷表示，實(shí)施城市更新行動(dòng)，要由過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。

對(duì)于房企而言，城市更新不僅是土地來(lái)源之一，也是重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。將城市更新作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略布局已成為多數(shù)企業(yè)的共識(shí)。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，行業(yè)已從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭(zhēng)之地。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中已有約47%的企業(yè)涉足城市更新領(lǐng)域，其中排名前五十的房企涉足占比超六成。

在拿地方面，由于2021年上半年全國(guó)重點(diǎn)22城實(shí)施“雙集中”土地供應(yīng)新政，激烈的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間過(guò)低。排名前十的房企紛紛調(diào)整拿地策略，放緩了在公開市場(chǎng)的拿地節(jié)奏。

然而，地產(chǎn)導(dǎo)向的城市更新推動(dòng)城市空間重構(gòu)的同時(shí)，也產(chǎn)生了公共利益受損等一系列問(wèn)題。如何平衡歷史風(fēng)貌保護(hù)、經(jīng)濟(jì)效益和民生改善，是城市更新過(guò)程中需要面對(duì)的問(wèn)題。

“城市更新的工作剛剛起步?！秉S艷表示，下一步將推進(jìn)城市更新試點(diǎn)，探索城市更新的方法路徑，推出一批示范項(xiàng)目，積極、妥善、有序地實(shí)施城市更新行動(dòng)。

“要控制大規(guī)模拆除。在老城區(qū)中，除違法建筑和經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房的，不能夠大規(guī)模、成片、集中地拆除現(xiàn)有建筑?！?/span>

這條規(guī)定也規(guī)范了很多企業(yè)參與城市更新的行為，至少亂拆除的行為面臨約束。這一點(diǎn)在近期住建部的城市更新政策中有所體現(xiàn)。

事實(shí)上，有些國(guó)家的舊城區(qū)格局和城市特色風(fēng)貌可保持幾十年甚至數(shù)百年不變。需要更新時(shí)，對(duì)一小塊局部區(qū)域進(jìn)行修補(bǔ)、織補(bǔ)。

8月31日，國(guó)新辦召開新聞發(fā)布會(huì)，住建部在答記者問(wèn)時(shí)劃定了城市更新的4條底線。

除了控制大規(guī)模拆除外，還控制大規(guī)模增減。該內(nèi)容對(duì)房企等項(xiàng)目開發(fā)形成了約束，也和大拆的紅線形成了呼應(yīng)，沒有大建的空間，勢(shì)必也會(huì)抑制房企大拆的沖動(dòng)。

通過(guò)立法方式，有助于保障多方主體權(quán)益。本次劃出的底線強(qiáng)調(diào)，在城市更新中要尊重居民意愿。這意味著，城市更新要以人為本，要多推廣就地就近安置的模式，真正促進(jìn)城市更新深入人心。

此外，城市更新和租賃市場(chǎng)有關(guān)聯(lián)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“本次提出要在城市更新中也注意租金的穩(wěn)定，有利于防范在城市更新中因?yàn)椴徽_的工作方式導(dǎo)致租房成本增加。”